返回网站首页
当前位置:主页 > 澳门三合彩图库资料 >
这是深圳房地产最大的“试金石”
作者:admin  日期:2022-05-21 02:02 来源:未知 浏览:

  海德园的预售证正式获批,推售239套房,面积约143平米-251平米,毛坯均价12.6万/平米。明天到23日开始登记,5月30日开始公证选房。

  总价区间在1755万-3240万,单价区间在12万/平米-13.1万/平米。其中,总价最贵的一套在楼王3栋1401单位,大约251平米,单价12.9万/平米,总价大约3240万。这一层就1户,带空中花园,非常的豪奢。

  我之前说了,海德园这个盘之所以如此的受关注,是因为它是深圳房地产当前最重要的试金石、晴雨表、测谎仪。深圳这个市场到底承接力成色足不足,海德园这次的表现如何有很强的指标性。

  今年以来,房地产市场和去年底相比,有了非常大的动荡,市场处在非常脆弱而微妙的变盘之际。一方面,外围局势变得更差,2月底开始的俄乌战争,到我们的疫情冲击,给到大家巨大的信心打击(包括股灾持续)。但另一方面,一系列宽松政策的刺激也在不断的推出,已经有100多个城市放松了房地产调控政策,托底意图也非常强烈。市场就处在这两股力量的博弈之中,向哪个方向走,是需要一些指标盘的验证的。

  海德园是今年深圳楼市第一个公开开盘的“网红盘”,它的开盘,就是在上述大环境之下,是以才显得非常的重要,具有极高的观察价值。包括这次的认筹比、最后的销售结果,都将会成为大家探讨深圳房地产后市走向的重要证据。

  其一,这次的积分会低一些。和去年11月开盘的B区相比,这次均价未变,但是套数更多(B区是181套房)、面积更大(B区最小面积121平米),门槛更高(B区起价1385万)。B区去年最低入围62.2分,认筹比超过1:3。结合今年的情况,积分有机会会低。

  其二,开发商有惜售。看推售的情况,之前市场最期待的89平米“小户”全部不卖,大户里面,195平米单位1栋34楼以上、2栋25楼以上,均不卖,251平米单位25楼以上也不卖。我认为显示出开发商在这个价格之下,有惜售的心情。也可能是另一种想法:小步推盘可以更好获得更好的销售效果。

  其三,以我后台的粉丝参与度看,我判断当日售罄还是大概率事件。这个说起来的确是压力大,几千万的盘,大家抢得反而凶猛。但是我后台的老粉里面,有好几个都已经准备了明天登记。

  我这周也溜达到安托山去转了一圈,拍了一些图,大家看看,安托山的环境基本上都已经走向成熟了。

  这是旁边的万科瑧山府。2017年,有一个粉丝问我是买万科瑧山道还是瑧山府,我觉得瑧山府好。后来她手气的确好,打新买到了。

  这是安居房项目,它与安托山地铁站是无缝接驳,比海德园还要近。不得不说,这几年来,政府建设的许多人才房、安居房,地段都是极好,甚至在一些商品房+保障房的混合型项目里,后者的区位都是更优于前者的。

  我认为在今天的这种悲观情况下,我们有必要解释为什么深圳这种超级豪宅盘反而继续有可能被抢购。也即是说,对于超豪来说,今年的市场还会延续过往5年的历史:“越贵越抢”。关于这个背后的分析,我们在《限价刺激了富人抢豪宅》文中已经分析过了。

  最直接的原因,自然还是因为巨大的价差——那意味着巨大的套利空间。网上大量的标题在说:海德园买到就赚1000万。

  我的自我要求不能这样说,但是我们都要承认,海德园的这个限价和周边的二手成交价(即便是过去半年成交非常稀少)相比,价差的确非常可观。

  这对于买家而言,意味着很高的安全边际——别人亏钱的时候,你大概率会继续赚。

  继续来说根本性的原因,则在于深圳豪宅得不到缓解的稀缺性。我昨天发的文章《人们不敢贷款买房子了》,谈到了人们对待房地产的态度不可取,很多粉丝留言非常激烈。很多人无望的心情我是能理解的,但这个背后的确涉及到巨大的认知分歧,我也不想说服谁。

  实际上,我和大家一样,我并不希望看到一个极为波动的市场,我更不是一个有些人认为的所谓“既得利益代言者”(我只代言我自己)。

  比方说,我们都想得到一个对刚需友好的住房市场——这里说的“友好”,即是指住房负担不要那么痛苦。OK,按照很多童鞋昨日的观念,就是要把这个市场打残,把过去通过买房赚钱的人都搞穷,大家财富拉平。但关注我的老粉们知道,为了缓解高昂的买房负担,我在2016年就非常坚定的提出我的两个设想:1)在深圳本土大力增加住宅用地+商品住房供应,并提高封闭运转的租赁住房保障覆盖率。2)深圳都市圈快速拉通地铁轨道,在临深地区建设大规模平价住区,把深圳的白领输送过去。

  我相信到今天为止,很多人还是没有看到这样做的大益处。但我要指出,第一个设想已经从2020年以来落地了!

  如果我们以今天深圳的套均住宅(400-500万/套)计算,那么,你就会看到:在2021-2022年,你有大把的盘可以选择——在光明、沙井、福永、松岗、大运等等——仅仅是光明,今年就有15个盘以上,1万多套房子可选。而如果你再远一点,跑到坪山、大鹏,这个价钱只要300多万。

  这正是过去3年来政府拼命增加供应的结果,这些我在《深圳2021供地计划:“十四五”房地产政策新转向》文中都有阐述。政府在上述那些城市副中心,通过调规大幅度增加居住用地占比,并通过积极的卖地和1年的开工建设期,快速的把住宅推向市场。

  此外,还通过严厉的保障房建设目标约束,在每个楼盘上我们都可以看到大量的政策性住房。如果我们再考虑到2018年以来的严厉限价,4年多新盘价格不许涨,我们是必须要肯定,刚需的负担是相对减缓了的。

  而对于第二个设想,很遗憾,比我预想的为迟,具体原因我也不明白,但这反过来恰恰说明我当初建议的正确。为什么?大家看看今日的惠阳大亚湾,价格跌了4成不止,1万/平米大把盘可以选。

  倘若地铁早早的拉通过去,即便是价格涨一些,深圳的白领照样可以很轻松的负担,并且可以不那么辛苦的往返通勤,还可以帮助惠州去库存。可惜,这些未能实现。

  以上这些,是我所认同的市场化手段。在此只是想说明,大家的目标并无不同,但是我们最终选取的手段太蠢(已经如此),就会得不偿失,造成不必要的财富损失。

  但是,明眼可见,这几年来,深圳的刚需盘多了起来,改善盘却愈发的稀缺。大家不要惊讶于深圳的改善盘那么贵,为什么还会有那么多人买,更进一步认为这背后一定是泡沫巨大。

  我得说,这个想法错得不浅,同等对比下,刚需盘的泡沫要比豪宅盘的泡沫更大。原因在于,改善盘的确很贵很贵,但是它们的供应也是更加的短缺。

  我之前已经谈到,在深圳400-500万的盘好选,甚至是那种地铁+商场+学位“三好”的“刚需三宝”盘,都非常容易得到。而1500-2500万的盘极为难选,根本找不到什么像样的供应。

  有的人卖了房子要去改善,但是就会发现:“看得上的都买不起,而买得起的都看不上”。(这里容我延展一句,他们中的很多人要改善自己居住条件的心境,就和你要买第一套住房的心境,本质上一样的。

  大家的权利都一样,你们想买一套房自住让自己生活的“美好”一些,他们也想换一套房让自己的生活“美好”一些。我看不出这两者有什么不一样,难道就因为他们比我们有钱,就应该限制他们?)

  这个背后,一方面是因为深圳的核心都会区地皮实在是太少,这在北上广深杭都是一样的。而另一方面,也和“民意”有莫大的关系,由于舆情太过亢奋,管理部门其实在核心都会区推出更多的豪宅盘也有很大压力——那样意味着很容易“上头条”,像2018年“润三打新”那样。久而久之,就会造成改善盘的稀缺度持续的居高不下。而叠加上述严厉的限价效果,持续了长达至少6年的豪宅抢购潮,在今年还会继续,就不难理解了。

  故此,如果我们承认商品的价值是由其稀缺性所决定,那么显然要承认深圳改善盘的泡沫度更小而不是更大。

  当然,海德园这样的盘,无论它卖得好与坏,和深圳的绝大多数人都没有关系。我跟进它的目的,是来验证深圳楼市的成色。也有可能我的判断被打脸,但如果真的那样,就说明我们这个城市的有钱人也都“躺平”了,他们拿着钱什么也不敢做。如果真的是那个景象,我相信那引起的市场负反馈会更大。

  (保障房业务)/ 83591626(城市更新业务)/ 25327824(品牌合作)/ (商业合作)设备秀“肌肉” 订单纷飞来!第十七届

Power by DedeCms